【国资智库】新经济环境下的城市更新

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来源:国资智库 发布日期:2019-04-24 23:02 浏览:24次

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来源:国有资本运营

作者:陈学海

本文作者系戴德梁行董事,华东区策略发展顾问部主管

城市更新在中国已有30多年的长足发展,从最初“推倒重建”类城市更新1.0,到“建筑修缮”类城市更新2.0,而后逐渐通过业态更新和功能置换实现“有机更新”,即城市更新3.0。

近年来,中国经济已经进入了一个以技术发展为主导、以创新为动力的“新经济”时代,新经济环境下,市场经济的参与主体呈现多元化发展趋势。新经济主体的演变,催生了新的空间需求与消费需求,中国的城市更新已经步入更为复杂的“城市更新4.0”阶段。在城市更新4.0持续引导城市未来发展的过程中,政府也越来越多地参与到新一轮城市更新浪潮之中。

在新经济环境与城市更新4.0的时代背景下,上海市黄浦区政府在全面推进外滩“第一立面”(即临江建筑群)功能置换的同时,逐步启动了“第二立面”(即非临江的外滩建筑群)功能置换工作。这一方面为了匹配优质金融资源的办公需求,为外滩打造世界级金融地标提供载体保障,另一方面是为了更好地挖掘和传承外滩金融文脉,推动区域的功能转型和品质提升。

随着外滩“第二立面”功能置换工作的有序推进,“外滩•中央”和“外滩源一期”等综合开发项目已相继问世,“外滩源二期”和“老市府大楼 ”的保护性综合改造也正在进行中。本文将以戴德梁行在上海老市府大楼保护性综合改造项目中的顾问服务工作为基础,分享在新经济环境、新经济主体的驱动背景下,存量历史建筑如何进行城市更新的经验借鉴。

老市府大楼位于外滩历史文化风貌区核心区,是由江西中路、福州路、河南中路及汉口路围合的街区,1922年建造完成,最初为上海公共租界的最高市政机关工部局办公总部,上海第一面五星红旗从这里升起,这里见证了上海城市变革的众多重要时刻。老市府大楼保护性综合改造项目是上海市城市更新的重点示范项目,同时也是外滩第二立面改造的率先启动项目,极具历史文化价值和象征意义。

促进产业升级

“新”功能与“旧”载体的融合创新

近年来,以新金融资源、新科技企业、独角兽企业等为代表创新经济主体越来越成为推动经济快速发展的引擎,城市更新/物业改造项目也更加着力于吸引这些创新经济主体来带动产业转型升级和城市发展。而“旧”建筑载体大多存在年久失修和加建搭建等问题,同时其建筑形态也难以匹配“新”产业企业对于办公空间的租赁需求。因此,历史建筑的保护性综合改造如何匹配新经济主体的发展需求,是戴德梁行考虑的首个重要问题。

黄浦区在加快推动外滩“第二立面”保护开发的进程中,进一步强调了外滩金融产业聚集带的产业升级和发展要求——围绕新业态、新业务、新领域、新力量、新技术,聚焦发展“新金融”。老市府大楼作为外滩“第二立面”保护性综合改造的先行者,期望可以积极承接外滩金融产业聚集带的产业升级和发展要求,打造新金融背景下的创新产业承载高地,但这个目标并非轻易可以实现。

一方面,随着历史变迁,上海老市府大楼年久失修、缺乏维护,更经历了多次加减搭建与不合理修缮,现阶段建筑内部肌理已经面目全非,损坏严重;另一方面,在保护性综合改造过程中,需要秉持上海市对历史建筑所提出的整体性、原真性、可持续性等保护原则,这对项目的适用性改造增加了难度。

在寻求解决方案的过程中,戴德梁行对创新金融和新科技企业等目标租户进行了访谈。从访谈中戴德梁行了解到,多数企业认同外滩片区的金融文化底蕴,和老市府大楼独特的历史价值,但现阶段项目的开间、采光、交通等建筑条件并不符合其办公需求,持观望态度。除此之外,部分企业期望项目配套多功能厅功能,作为其临时租用、举办活动的场所;部分高端金融办公企业还期望项目内包含会员制的金融家俱乐部,以方便客户接待洽谈。

与此同时,戴德梁行还研究和借鉴了众多国内外优秀历史建筑的改造案例。其中位于伦敦金融城的沃特豪斯广场(WATERHOUSE SQUARE)带来重要启发。

沃特豪斯广场是英国国家II级保护建筑,1878年始建,1902年完工,1993年修缮完成,整体包含历史建筑改造部分及新建部分,以办公为主要功能,入驻企业以高端金融、现代服务及科技公司等新经济企业为主。

为匹配目标客户企业的需求,项目承包商将原有建筑的分隔墙体拆除,留承重柱打造开放空间(图4);并在原有的单一办公物业产品之上,引入了知名联合办公品牌,丰富了办公产品类别;同时配套了大小不一、功能各异的多功能厅,承办各类展览、会议、培训和团队建设。

多元化的办公产品组合和多层次的配套功能设置,使得沃特豪斯广场项目不仅吸引到大量优质企业资源(如知名科技公司Skype、知名公关公司Weber Shandwick等),其租金价格也较周边办公物业高出8%~15%。

对此,戴德梁行建议老市府大楼在清理违章搭建和复原墙体脉络肌理的前提下,首先通过修缮维护和适度改造,对市文物保护单位部分作为总部办公空间进行合理使用。其次,在一般历史建筑内巧妙植入大空间业态,作为创新办公空间进行充分利用。除此之外,增加企业家俱乐部和多功能中心等多元化多层次的配套功能,以匹配新经济企业的多样化需求。

匹配城市功能

“闹”而不“喧”的氛围营造

除了作为产业转型升级的载体,城市更新/物业改造项目更被要求具备文化、商业、活动、社交等复合功能,以服务现代城市生活需求,打造创新多元功能载体。在新经济环境的影响下,生活及消费需求不断推陈出新,城市更新项目应打造什么样的功能、吸引什么样的客群、以及如何吸引等,都是每一个项目需要反复斟酌的问题。

外滩“第二立面”保护开发对老市府大楼保护性综合改造项目提出了产业和功能活化利用的双重要求,希望通过功能创新展现文化底蕴、吸引高值人群,并通过合理的业态布局引导消费。

老市府大楼拥有极为稀缺的历史街区开放型内庭空间,在独特的区位属性与历史背景下,如何定位庭院基调、如何导入能够吸引更多目标客群的城市功能、如何通过文化商业业态创新留住客流等,都是戴德梁行需要考虑的核心问题。

为了更多的汲取成功经验,戴德梁行深入考察了香港优秀改造建筑大馆Tai Kwun。

位于香港荷李活道的大馆 Tai Kwun建成于1841年,由16栋历史建筑围合而成,是由原中区警署建筑群改造而成的现代艺术中心,于2018年5月改造完成后对外开放。

大馆 Tai Kwun现阶段主要以文化共享和商业展示功能为主,其中包含两个活动广场和多个建筑内部的艺术展览空间,每月约举办大小不一的活动近三十场,包括街头氛围演出、露天音乐会、电影放映和公共艺术画展等多种类型活动,以至于在项目开幕之初便迅速集聚人气,目前已成为香港新晋文化艺术打卡目的地。

对此,戴德梁行建议老市府大楼利用中庭院落及围合式屋顶空间,开展丰富多元的艺术展览和文化活动,以吸引上海新生代文化消费客群。同时导入高品质的餐饮业态,既作为办公和文化的配套功能,也可以提供轻松舒适的就餐环境,留住人气,形成闹而不喧的庭院氛围。通过依托项目自身围合式庭院+屋顶的独特建筑条件,以及成熟运营商的活动空间管理,老市府大楼未来有望通过开放共享的城市公共空间的打造,成为上海城市创新生活方式的提案者

城市更新4.0需要充分协调城市的内部衍生需求和外部环境变化。内部衍生需求包括城市土地复合利用的发展需求、产业用地功能空间的升级需求、现代化城市生活方式的消费需求。而外部环境变化主要是在政策或资本的推动作用下,寻求资产价值最大化及可持续发展的可能性。

新经济的发展瞬息万变,而在新经济环境下的城市更新,需要不断研究新经济主体的发展趋势和属性特征,找到匹配新经济主体的发展需求、空间需求及消费需求的具体实施路径。同时通过项目自身资源禀赋与区域环境特征的有效结合,打造创新多元的功能载体,实现产业空间升级,进而重塑品牌价值,最终实现以城市更新带动区域发展、完善城市功能。

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